首頁 > 新聞動態 > 行業動態 > 博鰲丨劉洪玉:高質量轉型發展下的房地產 內外部環境均發
詳細內容

博鰲丨劉洪玉:高質量轉型發展下的房地產 內外部環境均發


  2019年7月28日,以“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”為主題的博鰲(樓盤)·21世紀房地產主論壇在三亞(樓盤)舉辦。會上,清華大學房地產研究所所長劉洪玉發表了《高質量轉型發展下的房地產:政策與市場趨勢》的主題演講。

  演講原文:

  各位來賓大家早上好,非常高興能夠今天來參加峰會。主題非常的有意思叫做走出舒適區,我自己覺得舒適區就是機會多,大家可以用慣性思維買貴了也沒有關系,最多就是等一等,基本上成功率非常的高。因此大家選擇了舒適。后面叫做穩定平衡視野下的中性增長,就是我們正在討論的當下和未來將要面對的問題。我自己感覺,既然要走出舒適區,就不會那么舒適了,這個時候就需要更加的理性,更加的專業,更加的勤奮,更加的專心和聚焦。尤其是在這個時候如果買貴的話,要想在靠傳統的策略就非常的困難。今天講的政策和市場趨勢因為時間的關系,我就重點的講未來市場變化和看法。

  我們說當前房地產市場的發展面臨著非常大的變化,一是房地產市場內部的環境發生了變化,我們已經連續20多年非常高的住房建設的投入,我國以住房為主的房地產市場發展到了非常高的高度。當然我們解決了住房的問題,有了巨大的成就,同時讓住房市場告別了短缺的時代,沒有那么多普遍存在的機會。市場從關注數量到關注質量,從關注增量到存量,從簡單的開發到開發和管理并重,甚至管理變得更加的重要。在有些城市提出了樓宇經濟的說法,實際上更加關注后續空間的使用和運營管理。在新建和更新方面,更新發展變得更多。出售單一的模式,短平快變成了出售和出租并行,慢慢的向持有的方向發展的話,出租變成了很重要的模式。

  最近有很多的研究,過去的供應逐漸打破短缺的狀態,開始出現了地區過量的供應。外部環境也在發生變化。前面幾位專家實際上重點講了這些變化,一個是經濟增長速度放緩了。再有一個城鎮化發展的速度開始變慢了,我們也在更加強調提高城鎮化發展的質量。從社會環境來講,大家已經開始意識到了以傳統土地融資的城鎮建設發展的模式已經變得不可持續了。整個的社會上也形成了一個簡單的共識叫房住不炒,前面專家為什么說調控政策不太容易發生變化,我覺得主要是源于這樣的社會共識。當然我們說外部環境,還有個一個很重要的變化,跟房地產相關的某些技術,當然主要是其他技術在房地產領域的應用。這方面的技術迅猛發展。當然大家談到5G的發展不確定性因素的增加,這些都是讓我們房地產市場在一個變革的過程中。市場環境比較簡單,可以用比較簡單的方式去處理,實際上現在變得越來越復雜。從政策的層面上,我覺得我們思路也非常的清楚,就是說要完善基礎性的制度,剛才前面嘉賓也說了,四項基本的制度。房地產制度里面,最主要的還是住房制度,基本住房的問題解決,應該和相對應的土地供應的方式相關聯,這是完善基礎性的住房制度。它的定位就是房租不炒,然后就是要構建一個穩定市場,促進市場的穩定發展的長效機制。這個目前也在開始慢慢的把它具體化了,過去穩房價,現在是穩地價和穩預期。目標實際上就是希望實現住房政策的目標,住有所居,還有房地產市場目標應該是鼓勵,或者說讓房地產的投資或者住房的投資和消費始終保持活力啊,這是我們房地產和經濟重要的部分。最新的政治局會議,提到了這樣一個大的框架。當然目前通過一城一策的方式落實好長效機制。住房制度的角度,現在做的工作主要彌補過去的短板,還有實現多渠道的供給,讓社會力量參與住房的供給,如何讓居民家庭住房的可支付性制度建設起來。具體我們看到活力是發展租賃市場,在適當的增加共有產權的住房供應,共建長效機制這些方面,重要的就是說要圍繞市場本地的目標,綜合的利用租房金融成正比,包括財稅、行為規置等工具,加上我們協調管理的制度,市場的監測預警,工作的考核評價問責等等這些工作,一套的綜合制度來作為穩定的機制。

  目前一城一策設法能夠讓城市政府從過去調控變成穩定,中央政府更多的是承擔指導的責任,但是看到各個城市再調整微調政策,一城一策制訂的調整,發揮市場管理的政策,在這個過程中結合自己城市做了微調,從宏觀政策的角度,希望能夠擺脫阻力。過去的發展依賴財政的模式,從雄安新區到北京(樓盤)的中心,都看出一些情況。

  制度基礎和土地制度、規劃管理制度、預算財政的收支制度相關聯,沒有這樣的制度基礎,很難形成這樣的一種模式。主要的貢獻就是促進城市化和工業化,促進了城市的增長,也有一些負面的效果,就是造成了土地資源的錯配推高了房價。重增長輕發展,引發了政府債務方面存在著風險,還有產生社會民生問題。

  這個制度主要的特征,我們叫自反饋,自放大,既是客觀結果也是主觀目的,調整起來是非常的困難。未來的趨勢實際上是希望替代,我們發現雖然不可持續,但是短期可以難替代。長效機制通過稅的方式,通過完善金融參與的這樣一些規則,來確保市場的穩定。另外房地產的行業,作為經濟的重要部門,過去強調對增長的支撐,未來是對經濟穩定的支撐是非常重要的。過去我們要強調投資,未來市場和住房消費,其他的非居住的房地產的運行管理過程,實際上也會對經濟帶來很大的貢獻。

  城市群、城市圈發展戰略,實際上也讓我們有了很多新的發展機會,如何判別什么地方可以值得投資選擇的區域,有很多的一些方法和標準。還有就是未來很重要的發展理念,包括綠色健康的內容,剛才到的房地產的相關技術,第一類技術就是綠色健康的技術,這些技術的應用被理論證明是有益于改善人類的工作績效和工作狀況,我們做過相關的研究,綠色建筑的成本和收益也是能夠匹配的,市場有這種機制使居民愿意付出更多的錢為了綠色建筑。第二類的技術,我們叫做智慧科技。跟智慧相關的話題非常多,智慧社區、智慧建筑等等。實際上這種智慧技術,讓房地產的產品,讓房地產的服務,房地產的管理能力出現了賦能。讓它出現一些新的變化,比如說這種房地產的智慧管理,過去用大數據、云計算包括很多智能設備,對建成的這種商業空間進行非常高效的管理,能夠有效的節約成本,提高效率等等。這些應用逐漸的改變傳統經驗和格局。

  在二房市場的服務當中,有很多新的技術出現,未來城市的可持續發展的技術,實際上有很多,我們越來越多城市更新的項目,比如說空間的營造,整個開發技術,城市更新健康的空間,城市的韌性,公共私人的合作,等等這些方式,還有柔性的工作空間的創作,資產的再定位等,這些都是出現在未來城市發展的過程中一些新的技術,創造更高的在開始利用。幫助我們去既定空間里面的價值,更適合人們需要的房地產空間。實際上現在出現了聯合辦公,聯合居住、聯合酒店入住的形態,包括3D打印和智能建造技術,實際上都使得傳統的城市建設發生了一系列的變化。比如說傳統的城市規劃就是將不同的類型分開,并且通過汽車將他們連接起來。在街區建一棟棟的住宅項目。這種模式正在瓦解,傳統的模式大家認為效率低下,不可持續,而且不健康。未來將建設更加緊湊,行人和自行車友好的城市,城市可以用非常細的顆粒結合起來。政府規范管理和用途管理的可能性要增加,已經出現的住房和工業、零售和酒店、教育和娛樂混合的用途。參與到開發融資的機構,我們看到科技公司、大學、金融公司等等開始參與。將來開發的項目更多是建設城市,關注適宜居住和可負擔行,對社會持續發展的責任,以及對社會和環境有利的事情。過去我們關注一些項目,將來關心的是更大的范圍。房地產企業在此過程中,要更加的專業和理性,從快速成長到高質量發展方式的轉變,過去是關注機會型的投資,未來更加關注穩健和持有型的投資,這樣才可以促使房地產企業從單一的開發商的角色向多重的角色轉變。多重的角色包括資產管理、運營、服務提供商甚至是基金的管理者。




 

技術支持: 北京愛問科技有限公司 | 管理登錄
江苏体彩网-欢迎您