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博鰲丨樊綱:城市群會改變大中小城市住房市場供求關系


  2019年7月28日,以“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”為主題的博鰲·21世紀房地產主論壇在三亞舉辦。會上,中國經濟體制改革研究會副會長、中國(深圳)綜合開發研究院院長樊綱發表了《城市群發展戰略與房地產市場的調整》的主題演講。

  樊綱表示,我們經常討論一個問題,我們經常聽學者說,房地產的需求沒有了,需求這么少了,需求不振,媒體和報紙都這么說,從而作為分析市場的一個基礎。我要提醒各位的是,現在的需求可是在一系列的嚴控和嚴限的條件下,我們的嚴限了幾種重要的需求,各種改善性的需求,例如限制二三套房。限制住了遷移性的需求,外地人怎么買房,這兩條限制下去,所謂的住的需求,很大部分受到了限制。還有就是限制了投資需求,為什么中國的投資需求這么旺盛,炒房的概念是可以討論的,有的投資不一定是炒房,有的投資是出租的話,房子還是給人住的。有一批房子買了之后也不租,就等著漲價,這種就是屬于炒房。如果中國放開的話,仍然還會有很多投資性的需求。中國的人均GDP現在還是很低的,今年大概是人均一萬美元左右。老百姓手里有這么多的錢等著投資的機會,因為過去15、16年的時間內,中國經濟的儲蓄率一般高于40%,其中有幾年是高于50%,我們成為了怎樣的國家,低收入高儲蓄國家,低收入高財富的國家。大家手里有很多的錢,等著投資的機會。股市不好,到國外投受到各種限制,我們的資本帳戶是受管制的,客觀的講我們是發展中國家,還是要受管制的。大家手里有一大筆錢等著投資,如果放開限制的話,需求仍然是很強烈的。如果炒房和投資的需求過大,又會形成一種泡沫。現在不得不在長效機制沒有出臺的情況下,我們采取短期的限制措施,這是行政的手段。我個人近年來一直表達這個觀點,在沒有長效機制的時候,不能判斷泡沫鼓起來的時候,采取抑制措施,就不會有大泡沫,就不會有大崩盤和大危機。從這個角度來講,我們需要限制措施。

  這種措施的好處,諸位現在都講,我們現在日子難過,房地產市場也面臨著很多的調整,我們很緊,資金緊,什么都很緊張。我們重要的結果,做這些宏觀調控的調整措施的結果,我們沒有大泡沫,沒有像日本九十年代初期,像香港1998年前后暴跌60%—70%的狀態,我們的軟著陸,有一點小泡沫,不斷的進行調整,這是好的事情。走出舒適區,經濟學就是過熱的時候,掙錢太容易,太舒服了,這就是過熱的時候。如果繼續大過熱的話,沒有這種限制,讓各種需求完全迸發出來的話,從目前來看確實是有問題的,可以產生大泡沫,最后導致大危機,這樣對中國經濟長期來說是沒有好處的。某種意義講走出舒適期,面對調整是健康的狀態。

  最近這幾年,中國房地產市場發生最大的一件事情,就是中央城市化戰略的調整。這個調整表現在什么地方,以前的戰略城市不叫做城市叫做城鎮化發展,限制小城市的發展,給大城市供地,不給小城市供地,人口涌向了大城市,結果2014、2015年的時候,市場兩極分化,一方面大城市房價高起,一方面小城市和小城鎮庫存積壓。當時去產能和去庫存,指的就是房地產的庫存。兩極分化對于決策者起到了重要的推動作用,推動他們轉變房地產市場和城市化的發展思路。從原來的城鎮化到現在鼓勵發展大城市群的戰略,鼓勵向大城市多供給的戰略,這是這幾年的戰略變化,國土資源部明確表態,要給大城市增加土地供給,減少小城鎮,特別是人口流出的小城市的土地供給,允許大城市集體土地入市,建的房屋和租賃房開始上市了。然后幾個灣區,雄安新區,京津冀加了地,提出了粵港澳大灣區,長三角城市群,現在叫做長三角一體化,對于房地產市場而言是最重大的變化。

  城市群的發展意味著大中小城市的土地和住房的供給能夠互補打通,這就會大大的改善城市群的區域,整體住房供給的情況。過去這些大城市發生的情況是什么,就是因為人口的增加后的需求增加,另一方面供給沒有增加,嚴格受到限制。經濟學家解說不了房地產市場的問題,這就是基本的供求關系的問題。為什么有的城市那么緊缺和擁擠的地區,為什么價格上不去,就是因為出現波動,馬上供應供地和增加供給,供求平衡就是穩定和平衡增長的問題。現在城市群的戰略,把一個區域的土地供給和住房供給,通過基礎設施,通過軌道交通的連接打通,這對房地產市場的供求關系具有重大的影響。

  在此我想提醒諸位注意的問題,注意正在發生的這些變化,土地供給的增加,會改變住房市場供求關系的格局。城市群的發展,會改變城市群中的大中小城市住房市場供求關系的調整。對下一站中國房地產市場的發展具有深遠的影響。是不是有的地方房跌不知道,供給的增加是市場穩定的重要因素,而且這樣一種新的發展,會帶動整個城市化,帶動整個城市群地區的基礎設施的建設和各方面的需求,會吸引更多的人口進入這個區域。一方面是重點增加,一方面供地增加會帶來需求的增加,這些確實需要進行深入的前瞻性的一些研究來判斷未來發展的趨勢。

  最后,想說一點無論是新的城市化戰略,還是現在的這些政策起作用的條件下,宏觀形勢的變化下,所引起的房地產的調整,我們應該擁抱。最近有100多家房企,面臨著被兼并和收購的狀態,我聽說了以后覺得很好,說明房地產市場的市場化程度非常高,企業可以通過產權的交換,融資也好,盤活也好,使得產業整個得到調整。有些產業之所以難,就是因為去產能難。因為大家都抱著產權不動,都想著通過借錢、融資、貸款來緩解資金的短缺,就應該用產權來置換一些資金,來盤活一些項目。在這個意義上,我說這是非常正常的,任何一個產業都是經過這樣一輪一輪的調整,包括房地產產業。幾千家企業都在一個產業里面存在的情況,將來一定會逐步的適應和調整,都會這樣的,不僅僅是房地產產業。發達國家的產業多好,一個產業里面就幾家,叫做寡頭競爭,價格上還有一些勾結,定價可以高一點,利潤可以高一點,可以多搞一些開發和創新等等。我們的產業大概也面臨著這樣的調整,房地產經過這樣的一輪調整,從供給和需求的各個方面,都會更加均衡和健康。



 

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