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直擊博鰲|聶梅生:養兒防老靠不住 以房養老有潛力

  
    7月28日,博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在海南三亞隆重舉行,主題是“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”。

  在《宏觀經濟與產業政策篇》主題論壇現場,全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生作了題為《2019——房地產未來已來》的演講。
 

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  全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生
 

  聶梅生立足于當今世界 面臨著的百年未有的大變局,世界經濟下行風險加大、主要經濟體增速放緩等局面,主要從房地產與其他產業的關系與不足之處去講述未來房地產的趨勢。

  聶梅生指出2019年房地產大勢接近臨界點,會翻篇,會出現新的局面,并從長效機制、房住不炒、銀根、地跟、稅收等五方面去進行了詮釋,當中聶梅生表示這是一個量變到質變的過程,我們現在提到的長效機制是一個慢慢出效果的,不是一蹴而就的。

  聶梅生還提倡房地產要突破三大發展瓶頸,讓不動產動起來。對未來經濟發展趨勢的預測,聶梅生強調產城融合是經濟發展的大趨勢,現階段房地產已經從增量轉存量,未來得社區者得天下,數字化社區會是轉換發展模式的重要抓手。

  在對“養兒防老靠不住,以房養老又不太夠”的問題上,聶梅生提出了自己的見解,“我支持以房養老”。其解釋道,獨生子女時代的第一批父母,已經開始變老了,養兒防老不如以房養老。

  以下為演講全文:

  接下來,讓我們掌聲有請全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會名譽會長聶梅生女士,上臺為我們分享《2019房地產未來已來》的主題演講。

  聶梅生:謝謝主辦單位、各位專家、各位企業家、各位媒體朋友們,很高興又一次來參加博鰲·21世紀房地產論壇。剛才聽了很多專家的演講,給了我很多的啟發,對于房地產的解讀非常的深入。我想從另外一個角度說一下房地產,也就是房地產和其他產業之間的關系還有我們的不足之處。我演講的題目是《2019房地產未來已來》。

  當今世界面對百年未有的大變局,今年已過半,這一點大家有深刻的體會。從全球來講,世界經濟下行風險加大,主要經濟體的增速放慢,比如說IMF預計美國經濟增速放緩到2.5%,一季度是3%左右,二季度掉到2%,歐元區是1.7%,日本為1%,中國是6%到6.5%之間,也都在下行。這件事情,我認為經濟下行是有周期的。

  中國近年也很特殊,今年是建國70周年,很多的政策跟建國70周年有關,包括房地產和宣傳口徑。今年又是數字化元年,二季度開始5G開放,中國現在開始驅動了。現在提升新增長的動能,我進行了思考和搜索。實際上在三個方面體現新動能,是不是還是積極的蓋房子,不是這樣的。高技術是新動能,服務業是新動能,消費升級是新動能。三個新動能有內在的關系,而且跟房地產非常的密切。如果房地產抓不住三個新動能,能量在哪里,還是買地買房,我認為不是這樣的,要跟這些新動能產生密切的關系。我只講其中一點,就是關于科技。

  傳統的概念將被兩個字改變,“數字”。很多人不太習慣,什么叫做“數字”。從全球來講,G20剛剛在大阪開過,發了大阪數字經濟宣言,從全球性20個國家發表一個數字經濟宣言。“數字”兩個字排在經濟的前面,也就是說數字經濟是全球性的,因此數字兩個字不可小覷。總書記在兩年前大概2017年就提出,審時度勢,超前布局,主動實施國家大數據戰略,加快建設數字中國。數字中國比大阪的數字經濟還要早。

  數字城市、數字產業、數字家居是風起云涌。所以數字化引起全球政治、經濟、社會和人民生活的巨大變化,我們要準備好。

  這個事跟房地產有什么關系,我自己研究房地產的宏觀政策和數據多年,我覺得2019年房地產的大勢接近一個臨界點,并不代表從此以后房價大跌,我從來不這么認為,它會翻篇,會出現跟原來不一樣的局面。剛才劉洪玉教授講的內容我是同意的,翻過去是什么樣子。長效機制已經推了很多年,之間是有關系的,長效機制是量變到質變的過程,到了一定的程度會發生質變,內部有聯系,目前到了臨界的時候,就需要翻篇,房住不炒就是一個翻篇,這個篇快翻過來了,原來解決中低端住房的問題,這里不回顧了。之前一段時間大力的推棚改,從棚改政策以后,結果讓三四線城市房價大漲,支持了房企的規模,很多房企的規模擴張跟棚改中的實物補貼是有關的,現在拿出了4萬億老舊小區的改造,這就不一樣,這就翻篇了,這是很大的量變到質變的過程,穩定了房價地釋放了租賃市場,這就是市場機制的結果。

  一開始提長效機制的時候,誰能想到最后的節點拿4萬億元做老舊小區的改造,這是逐步翻篇的過程。從銀根來講,我們堅持資本層面不放松,一點都不放給開發的層面,搞得開發商非常的難受。實際上錢往4萬億元的老舊小區,也不放在開發貸,資金放到兩個籃子,還是支持房地產,還是投資。不投炒地皮,不投開發貸,而且還將信托勒死了,這是對的,而且是長效機制資金的轉移。從地根來說,土地財政開始沒落,新的土地資源開始釋放,而且速度非常的快,剛才賈康老師講到這一點了。稅收方面我支持土地財稅,我覺得建立新的稅制是肯定的,就是在C端,中等收入以上的人群的增加的話,稅制一定是往個稅變,變到怎樣的局面,我是不知道的。

  對房地產來說,我們要突破三大發展瓶頸,讓不動產動起來,三大瓶頸是什么,首先是投資和消費,國內習慣講GDP,開始覺得制造業指數PMI很重要,消費指數CPI大家都可以接受。現在國際上出現了國民幸福指數GNH,這個指數跟我們息息相關。昨天21世紀的總裁講這個問題,不要總是提前面的三個內容,既然提到美好生活就要有指數,不僅僅是要有住房、還要有綠色建筑和幸福生活指數,國際上已經有GNH,這就是我們的空白和發展的過程。

  增量轉存量,大家講了很多,這里不說了。我們的銷售額追求萬億轉變到存量資產的價值,它在什么地方,來源在什么地方,不要總是提增量多少萬億。

  開發者的服務,由短期的開發從幾個月到一二年,轉變到長期運營服務,如果轉不過來的話,很多金融工具用不起來,產業鏈也不完整,實際上要突破這三個瓶頸。產業融合應該是經濟發展的大趨勢,不要總是房地產老大,我控股,我上市,我占股50%,要跟其他的產業融合,這是大的趨勢。根據國家統計局的數據,有8億的中國城市常住人口,住房是300億平方米,全國房地產的總市值達到了300—400萬億,這是相當大的存量。如何將這一數據激活,盤活使用形成巨大的市場,就需要產業融合,不是一家辦得了,也解決不了300—400萬億的存量。

  產業的維度非常的大,這次講房地產和科技產業的融合。我們跟科技產業大概的回應一下,12年是一個疊加,1995年到2007年,我們習慣于WINDOWS和電子郵件。第二個,從2007年到現在,人+機器,包括移動互聯,最出風頭的就是微信出現了。今年往后的12年是物物相連,為什么說2019年非常的重要,從今年往后的12年是大數據、云計算、AI和IOT的時代,對于房地產來說是非常新的產業的融合。我覺得移動互聯人+人,這一輪已經落后了,過去的12年我們沒有跟產業很好的融合,無論是互聯網+,還是+互聯網,我們都沒有做好。現在從場景到場景,我們不能再落后了。樓市后規模時代是地產+數字化,建設有生命力的房子。

  現在很多人說5G給中國帶來了什么,到底是什么。一級是大哥大的時代,二級是發短信,三級是發圖片的時代。之前都是按鍵時代。4G是智能手機的時代,5G到底是怎樣的時代,大家都在想象。我問了很多人,5G可以帶給我們什么,這就是起點,很難看到二三年后出現了什么。因為4G出現了,誰也沒有想到的微信和支付寶。5G隨時隨地萬物互聯的時代,有巨大的想象空間的。

  房地產增量和存量的關系,先看社區物業,全國物業服務企業有11萬家,從業人員千萬人,年薪收入是6000億,占全國增加值是1.4%。天量的社區物業上面跑的互聯網企業都在我們的平臺上跑,光是美團外延就有5000億元,相當于整個物業管理的收入,都在小區的平臺上跑的,說明了什么問題,網上零售額占總銷售額的15%,不要提順豐了。互聯網企業在社區、2C端遠遠大于社區物業的B端的容量,不在一個體量上,因為不在一個維度和層次上。這種情況之下,經過了大概三個季度的準備。昨天的閉門會議上,全年房地產商會有兩大舉措推進三大轉換。第一,我們成立了全聯數字化社區峰會,數字化社區是轉換發展模式重要的抓手,有人說得社區者得天下,國家發4萬億元在社區改造,不是給房地產開發商建新房子,而是在社區改造,這是非常重要的抓手,我們必須要抓住,而且是有政府和資金支持的,有銀行支持。

  第二,跨行業聯合中國鐵塔全面建設5G,到底可以帶給我們什么,我們在想象,我們首先抓住基礎建設,居民小區、商場寫字樓、產業園區,可以全方位的連接布局,相當于國家修信息高速公路,是由國家出錢。

  昨天的閉門會議上簽約,我們發了兩個文。這個出發點是從C端開始的,這是今年上半年國家統計局的數據,恩格爾系數首破了30,食品占了28.5%,這方面挖掘的差不多了,美團抓到28.6%,占了一大塊。其次就是居住達到了23.1%,這就是藍海,其他的我就不說了。今年上半年出來的居民消費系數,說明中國真的解決了吃飯的問題,開始進入中等發達國家的水平。

  社區來講,有兩個B,一個B是物業管理,一個B是互聯網的端。物業包括社會服務和物業服務,包括美團和淘寶等電商,互聯網企業也要進入社區中進行服務。兩個B是不一樣的,他們同時要進入。最后你面對的是誰,還是C端的客戶群體。也就是說物業管理思維,電商是流量思維,這是目前的狀況。最終從C端出發,數字的出發點都是C端。從這里考慮問題。享受服務的終端客戶和提供終端消費,目前形成了10萬億元的消費,就體現在社區和小區當中,改變各自為政分散的狀況,樹立以客戶為中心的思路,見物又見人,人人相連,物物相連,這就是頂層設計的思路,將小區和周邊放在一起,再往外走,這就是我講的概念。

  社區的概念和小區不是一個概念。小區的概念是有邊界和實體的,有門禁的。社區的概念可以是虛擬的,電商形成的社區的概念,這是偏虛擬的。這次中國鐵塔的5G,覆蓋的是1.5公里的半徑,你可以說是虛擬的社區,并不是有邊界的小區,現在社區是虛實結合,不能只說一個,說哪個都不對,實際上移動互聯時代的社區服務,實際上這樣的情況,虛實結合的情況。物業叫做B2,社區電商叫做B3,同樣成立數字平臺,兩個B在一個平臺上,對C端中間有一個門,不是刷臉的門,而是虛實結合的B。目前正在征集方案,大家都要解決一個方案,如何設計好虛實結合的門,有門就有K,就要有鑰匙,這就是數字社區。我們作為結構就要解決問題,目前正在征集方案,希望大家都來參加這個方案,我設計怎樣的K(鑰匙),將虛實結合,將兩邊的B放在這里,設計怎樣的云平臺,鑰匙就在我這里。進一步的研發數字社區的方案,5G改變了什么,帶來的產業升級在哪里,一定要說清楚。基于大數據的思維是什么,基于數字貨幣,區塊鏈部分的數字社區在哪里,基于社區整合的方案在哪里,基于原來智能化、智慧化系統的方案在哪里,我們繼續征集這些方案,我們想要建立開放型、互聯互通的數字社區云平臺,誰來做。現在很多人報名,你可以做云平臺,可以將B和K設計好,我們非常的歡迎,我們開展多種特點的數字社區的試點,不同類型的試點,最后形成一定的標準進行推廣應用。

  最后,我很同意馬云最近的講話,如果是在汽車輪子上的美國,那么是在互聯網或者是手機上的中國。未來已來,讓我們擁抱未來,謝謝大家。

  主持人楊曦:謝謝聶會長,我們看看用戶提出的問題。

  21世紀經濟報道提問:有人說養兒防老靠不住,以房養老又不太夠,您認為養老有什么可行的選擇?

  聶梅生:養兒防老靠不住,我非常的同意,中國很長一段時間是執行計劃生育,這一代人開始進入老年了。如果說靠一對夫妻都是獨生子女,養上面四個甚至是八個是不可能的,養兒防老是不可能的,我已經進入這個階段,很少有人靠養兒防老,中國傳統的孝,不一定體現在養老,可以體現在其他的方面。以房養老我覺得是有潛力的,我支持的。但是為什么行不通,因為中國的房價和租金的問題,我在中國閉門會議上講到中國還有一大塊,就是租賃沒有很好的系統政策或者是協會。美國NAR是一百萬人的協會是由經紀人組成的,相當于鏈家和我愛我家,中國沒有這樣的協會。當房價和租金也就是租售比在20以下,20個月的房租可以買一套房子就合理的時候,這個時候以房養老就可以的,現在房價相差的太高了,我認為將來是方向。

  目前中國的情況之下,應該是多層次的養老,例如居家社區養老,國家做了很多的努力,做了很多的驛站。機構養老在很多地方也分低層和中層、高層,應該是多層次和多方位的養老,養老在中國的養老產業中,養老大健康是第一重點的,我在過去兩年講了養老的問題,現在列為議程了,因為人太多了,涉及到二三億人。




 

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