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博鰲·現場丨張雪舟:健康中國為房地產行業帶來新機遇

  2019年7月27日,以“走出舒適區:穩定平衡視野下的中性增長”為主題的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會在三亞·海棠灣·理文索菲特度假酒店啟幕。會上,全聯房地產商會副會長、精瑞中國不動產研究院院長張雪舟進行了以“健康中國對于房地產行業的新機遇”為主題的演講。

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  張雪舟認為,房地產行業的發展已經從量的增長走向質量的發展。我認為樓市沒有下半場。發達國家的樓市仍然是支柱行業,過去二十多年的增量走到下半場了,樓市沒有下半場。我們要追求行業質量的發展,必須要抬頭看看國家做了什么,不能光埋頭苦干。

  健康中國2030,很多搞房地產的業內人士不太了解,從2016年開始的,這是為了美好的生活。健康是永恒的話題,健康是什么。沒有病,不用去醫院,身體健康。世界衛生組織的評價,不僅僅是身體健康,精神還要健康。中國在全面走向小康社會的時候,國家提出了健康中國2030,這是2016年10月份國務院發布的健康中國2030的規劃,中國社會的發展,開放的進程,工業化、城鎮化、老齡化、生活方式的變化,對人民的健康帶來了新的挑戰。為什么成為國家的戰略,國家的層面統籌解決,因為關系到健康和重大長遠的內容。一般來說,我們要搞健康中國,說明健康存在問題。我羅列了一些問題,包括白領亞健康、過勞死的問題,肥胖的問題,血脂的問題,高血壓的問題,中年死亡是因為血管疾病,還有慢性疾病、冠心病等等,這些都是非常可怕的疾病。我們講慢性病這件事情,由生活方式和環境導致的疾病。世界衛生組織表明,醫療對人口健康的貢獻率不到10%,到了最后階段,生了病以后,才能使用醫療手段。世界衛生組織說除了醫療衛生系統之外,生活方式對健康的影響最大,包括居住環境,人居環境,是否運動,飲食都會影響健康。在座不少人都會對標找到自己的壞習慣,再加上長期看手機,也不是好的習慣。

  2019年7月15日國家戰略方面印發了關于實施健康中國行動意見,同時印發了健康中國組織實施考核方案,列出了一系列的目標,國家的層面,成立了健康中國推進委員會,副總理孫春蘭擔任主任,38個委辦局作為組員,38個部門聯合。同時啟動了健康中國行動2019—2030,明確提出了11年的時間,提出了明確的考核目標。7月25日召開了健康中國的電視電話會議,國家在戰略層面對中國的健康提出了四個要求。第一定位上以治病為中心,向健康為中心的轉移,策略上注重治病向注重治未病。我們依靠衛生醫療系統向整體健康轉變,倡導全民參與個人行動。最近上海(樓盤)熱炒垃圾分類,這也是健康中國的專項行動。開始將垃圾箱封了,然后開始分類。這件事情對我們個人來說是比較麻煩的,大家有很多的壞習慣,懶惰、暴飲暴食、吃好吃的,實際上對身體來說,走出舒適區是重要的起點。

  一共有三大方面15項,為什么今天講這些內容,與在座息息相關。24日開了新聞發布會,特別講了第一方面,全方位干預健康影響因素。第二維護全生命周期的健康,第三防控慢性疾病。第二和第三跟房地產關系不大,第一方面跟在座的工作密切相關。第一方面包括六個專項行動,健康知識的普及,合理膳食、全民健康、控煙、心理健康,健康環境。很多的記者都問到健康環境的問題,甚至問到室內環境健康的問題。房地產行業對于健康中國有怎樣的作用,我們對健康因素的影響有哪些。基因遺傳是癌癥的因素之外,生活方式也是影響因素之一,社會與生活環境是影響健康主要的因素。我們做了人類社會和城市的發展調查,大家90%的時間在室內度過的,健康中國做了調研,中國城市的人,每天平均22個小時是在室內度過的。因此建筑環境和室內環境是外在影響健康最主要的因素,因此房地產在這個領域有大量的工作要做。

  什么樣的環境是健康的,我們要向發達國家學習。WELL標準由美國于2014年10月發行,2015年3月正式進入我國,包括了空氣、水、營養、光、健康、舒適性和精神。中國制定了中國版的健康標準,跟WELL非常的像,后來又出了光環境、水環境、空氣環境版本。無論是國家的層面,行業的層面,或者是商會都出臺了類似的標準。WELL并不是由建筑專家、房地產專家為主進行的研究,請了世界上最有名的醫學研究機構WELL中心牽頭,同時給他們配備相關的建設、規劃、建筑領域的專家,從人體的十大生命系統開始,有什么樣的外界干擾因素,反推這些干擾的因素,建筑中是怎樣的體現,他們是從醫學專家特點反向推理建筑環境和人體的復雜影響。我這里有1.0版本,我專門考了WELL1.0。

  空氣,我們24日開新聞發布會的時候,記者問的最多,大家對于室內空氣污染,兩年來或者是更長的時間都是社會關注的焦點。到今天為止,沒有人給出答案,如何避免室內空氣污染。WELL的標準包括了源頭,裝修材料、室內家居、室內用品產生的污染。使用的階段的問題,例如會議室人多了以后,二氧化碳多了,新風系統如何將二氧化碳控制作合理的范圍。濕氣的問題,過濾的問題,相對來說在七個體系中,特別是在中國有很大的挑戰。WELL2015年進入中國,到今天為止我們有很多的項目進行了申報,真正拿到認證和考核的量不是太大,因為空氣質量卡住了很多的指標。WELL體系和建筑體系最大的區別不是拿過程說事,而是拿最后的結果說事,由專家現場取樣到美國的實驗室論證。商會和清華大學以及國家重點工程實驗室做了相當多的研究,室內環境污染和源頭污染做了相當多的工作。清華大學張教授剛剛拿到了國家科技進步獎的發明二等獎,重要的模式就是負荷裝載量,房屋裝修的時候都是國家環保材料、3A材料、3C材料,重要的是結果,用多少板材、用多少交,這是綜合性的結果,不是每一樣材料都OK,結果就OK。如何通過材料的磨合,知道最終的室內空氣的情況。當年在建筑節能方面做了節能測試,必須通過科學的方式模擬,模擬出能耗的情況,接下來會在空氣方面做出這面的模擬測試。

  國家沒有10級的標準,我們只有E1和 E2級的標準,很多廠家宣傳我是E0級,意思就是我比E1級高,某種程度來說宣傳是夸張,國家沒有E0級的標準。在座很多大的開發企業,一定會采用環保標準,不可能購買劣質產品,我們發現最后的質量或者是空氣質量很難達標,為什么?因為先行環保標準和國際標準差距巨大,大到怎樣的程度。其中,室內裝飾材料中內墻涂料有害抑制劑加權小于100毫克/公斤,歐盟的標準是10毫克,日本是0.44毫克,美國加州標準是0,我們不能說0,因為無法計算了。日本的標準跟現行國標相差200倍,中國的建材和行業發展到目前是20多年,如果按照這樣的標準,我們的產能和標準是跟不上的。這個標準是2008年修訂的標準,現在已經過去了十多年了,據我所知,目前正在開始修改標準,中國也做了健康標準,粗暴的做法,要求所有的材料要達到健康標準的50%,就是在目前國標的基礎上提升50%。有的企業的標準更加的高,例如100毫克的國家標準到我的項目中只能20毫克起。我們可以通過模型的方式,優中選優的方式做得到。我分析了很多的原因,包括負荷裝載量的原因。我們調研的過程中,我們發現大部分的甲方,輔材存在很多的問題。甲方不關心室內裝修中輔材的質量,玻璃膠、發泡劑也不知道。決定輔助材料就是工頭,清華大學計算的結果,輔助材料裝修初期的污染達到了40%—60%,長期的污染達到了20%,目前這一項目是失控的。萬科有外幕墻膠,但是室內是沒有的,進場檢驗以及施工沖洗等等問題,導致目前室內污染的問題。絕大多數新建的建筑,改造的房屋室內空氣要晾曬幾個月,包括頂級的項目都存在這樣的問題。清華大學已經在學術上解決了,同時在很多的住宅項目、聯合辦公項目中逐漸的解決。

  水是非常嚴重的問題,不僅僅是中國的問題,傳統的自來水和城市管網在發達國家已經上百年了,中國城市已經有幾十年了,運維和更新對于大家而言是頭痛的事情。建筑和室內中,人體用的水,接觸的水,洗澡、洗碗、洗衣水是怎樣的。管網動不了,末端有措施加凈水機。

  營養的問題,全中國肥胖問題全球排第二,現在不是營養不足的問題,而是營養過剩,如何控制營養的問題。

  光的問題,照明是沒有問題的,我認為這件事情目前照明和光是行業忽視的問題。到今天為止,照明設計是為視覺考慮的。晝夜受光的影響,說白了就是白天照明要強烈,晚上的時候照明要模糊,這是一條曲線。下一步的設計,光要為視覺服務,還要為身體健康服務。

  健身的問題,很多人喜歡跑步,喜歡健身。中國健身卡的持有率,只有發達國家的幾十分之一,還沒有形成健身的習慣,廣播體操是強制性的,只有學校才有這種強制性。工作后的健身是不夠的,聯合國強調每周要兩三次健康運動。

  精神的問題,也是人體健康非常重要的問題。90%的居住和生活要考慮這個問題,這個問題以前被大家忽視的。顧會長介紹的時候提到了綠色的概念,我們做綠色建筑的時候,這跟綠色健康是一個問題,從2001年開始,制定了中國綠色建筑標準,我們也是參與者。當時是跟清華大學建筑學院一起,綠色建筑的概念中,我們提出了一個概念,包含了三個問題,健康舒適的環境,節約資源保護環境,建筑與人的和諧共存。當時做綠色建筑標準的背景是什么,1992年科技部和國家的戰略是可持續發展,從1992年到2000年是房地產行業快速發展的階段,快速增長和房地產發展,對于資源和能源的消耗是非常大的。如果所有的中國人達到歐美發達國家的消費和生活水平,同等能源、汽油的消費水平的時候,需要四個地球。我們在這樣的背景下做了政策,我們重視節能節水節地,綠色建筑在整個行業中,我們用一個詞叫好不叫座,市場并不買單,因為綠色建筑的消費者不買單。本來垃圾是簡單的事情,現在垃圾分類是痛苦的,分不好,還要被大媽責怪。因此需要政策強制的執行,市場的力量推動就是事倍功半。健康的七項與每個人息息相關,在國家的戰略情況下,我們需要通過政策的引導,但是健康建筑對于消費者而言,無論是辦公、學校、居住空間都是適合的。我做了一個小小的試驗,我在團結湖有一個小房子,我請清華大學做了健康裝修,房屋裝修后,同樣的面積,裝修水平是差不多的。相同面積的裝修增加了2000元,旁邊是6300元/平方米,我的裝修是8300元/平方米,我發現這樣的裝修90后是認可的,他們對于生活方式和健康是比較重視的。健康建筑通過政策+市場的驅動,在行業中迅速拓展開是有信心的,對比綠色建筑標準,個人認為要分別來做,因為綠色建筑需要政策驅動,通過財政補貼以及財政的支持。相應的,標準要簡化。


 

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