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香港:樓價連漲21個月背后暗藏啥危機?

   香港樓市連漲21個月,這讓港人驚呼連首付都付不起。盡管港府出臺了一系列的“辣招”予以調控,但結果是陡勞無功。

  都說內地房價上漲太瘋狂,卻不知香港樓市已連續上漲21個月。

  2月3日,據香港大公報消息披露,香港樓市高速列車越開越快,去年香港私人住宅樓價及租金指數升幅均為五年最大,各錄約14.8%及7.9%。樓價連升21個月,且連續14個月創新高。

  現在香港樓價和房屋租金都漲到何種程度呢?在實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位,去年的升幅與整體趨同,即約14.1%至14.8%不等;其中九龍及新界區的A類單位,約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等(約人民幣11萬/平方米左右)。

  至于租金指數方面,上月指數為187.3點,按年上升約7.9%,也是過去五年最大升幅,較前年的僅1.4%升幅,急飆4.6倍,其中A類單位的升幅更達9.3%,跑贏平均數值,如港島此類單位的平均單位平方英尺租金已升至44港元,這讓更多人驚喊租不起。

  事實上,香港樓市出現連續上漲的原因主要有二個:

  一方面,受到內地房地產政策調控的影響,一大批高凈值人群更看好香港樓市的發展,導致大量內地資金流向香港的股市和樓市。所以香港恒生指數走勢一路向前,而樓市漲幅也是一騎絕塵。

  另一方面,土地資源稀缺,是香港房價漲易跌難的原因,香港陸地面積約1104平方公里,常住人口有737萬人,人口密度全球第三。狹小的土地面積,成了香港房價被惡炒的重要原因。

  人們對香港的印象是地少人多,土地不夠用。但其實香港有大量土地,只是香港政府與內地政府一樣,都非常吝惜土地供應。

  實際上,香港吝嗇土地供應也不奇怪,由于歷史原因,香港是中國的特別行政區,面積已經被固定,土地是用一塊少一塊,不像內地城市,空間不足還可以通過吞并的方式來擴充,比如2017年杭州將臨安撤市設區,青島將即墨撤市設區等。香港政府一直對土地市場供應不多,就造成了土地長期供不應求的現象。

  而針對港人的租房難、置業難的兩難困境,市場人士呼吁特區政府放寬樓市辣招。

  不過,特區政府擔心的是當樓市出現大逆轉時,會對香港的金融體系及經濟造成巨大沖擊,但是若是放任房價和租金上漲,那么也會影響到香港民眾生活和經濟的健康發展。

  從歷史來看,香港一直以高房價高樓價著稱,盡管香港金管局自2009年10月至去年5月先后推出了八輪逆周期措施,住宅物業按揭乘數也一再收緊,但這絲毫沒有阻止瘋狂的樓市。

  數據統計,樓價已連續上漲21個月,同樣成為了歷年來最長的一次主升浪。已導致了越來越多居民連首付款都無法籌足。

  現在問題是,香港樓市有可能連續上漲,但不可能永遠上漲吧,所以大家都在擔心,香港房地產泡沫如果破滅97年的危機又將會重演。

  那么,目前香港的房地產背后究竟暗藏著哪些隱憂呢?

  首先,面對很多市民聲稱連首付款都拿不出。有學者建議特區政府可先針對有負擔能力的一群,如月入5.2萬至6.7萬港元的中產人士,合理地放寬按揭成數,以助其完成購房置業夢。

  但是,我們認為,香港房價之所以連續上漲,主要是杠桿率過高,如果再允許可進一步加杠桿,香港的房地產泡沫將更加嚴重。

  現在應該提高首付款比例,而不是將二成首付降至一成。因為一成首付等同于沒啥保護措施了,這對未來香港的房地產金融帶來很大隱患。

  再者,現時的低息環境令買樓人士覺得本身有能力供樓,香港中長期房貸利息通常是2.5%,一般按揭期限長達20-30年,目前港幣與美元掛鉤,而美聯儲正在開啟加息進程,而一旦美元利率正常化,港息上升,置業人士就應要考慮本身是否有能力負擔,屆時,當大家都無力承擔高昂的房價和利率成本支出時,90年代末的房價泡沫又將重新上演。

  最后,香港政府長期依賴土地財政,會導致實體經濟空心化的后果。香港政府財政收入主要依賴于房地產,而不太重視實體經濟的發展。

  同時,香港土地財政收入對房地產行業的依賴性非常高,大概有一半以上的財政收入來自房地產行業。如果香港房地產泡沫破裂,土地財政不濟,其他實體經濟又處于空心化狀態,那么香港經濟將會出現較長的衰退期。

  香港樓市連漲21個月,這讓港人驚呼連首付都付不起。盡管港府出臺了一系列的“辣招”予以調控,但結果是陡勞無功。

  其實,香港樓市的上漲主要是內地投機資金的涌入,以及土地資源供給不足。目前香港樓市既有首付比例過低的風險,又有房貸利率偏低的隱憂,更有一旦房地產泡沫破裂,實體經濟無力支撐經濟的危機。所以,表面形勢不錯,但實則是危機涌動。

(責任編輯:平寰)

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