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這些國家如何實現“房子是用來住的”

十九大報告指出:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”從國際經驗看,德國、新加坡、日本等國家在房地產多層次保障體系和穩定房價方面開展諸多有益探索,可資借鑒參考。

  德國長期實行以居住為導向的住房制度設計,以法律形式進行保障。德國的《住房建設法》《住房補助金法》《住房租賃法》《私人住房補助金法》,分別為政府保障住房供給、中低收入房租補貼、租賃市場規范和私有住房提供法律框架,被稱為德國住房政策“四大支柱”。二戰后,德國大力推動住房建設,支持福利性公共住房建設,根據家庭人口、收入等給予居民房租補貼,86%的德國人可享受不同額度租房補貼。因此,德國擁有充足穩定的住房供給。目前,德國人口總數約8200萬人,住房存量已超過4000萬套,平均兩人居住一套房。此外,德國租賃市場規范發達,法律規定房租漲幅不得超過合理價格的20%,否則房東就構成違法,如果超過50%,就構成犯罪。因此,德國住房擁有率低,租房比例高,有一半多家庭通過租房解決住房問題。

  德國政府還采取多項嚴厲政策,遏制住房投機需求和開發商暴利行為。在住房交易中,若未滿10年出售,需繳納25%的資本利得稅。如果開發商定價超過合理房價20%,購房者就可起訴;如果超過50%,就定性為“獲取暴利”,開發商將面臨高額罰款和徒刑懲罰。因此,德國住房市場投資回報率長期穩定在4%-5%之間,沒有出現大起大落,甚至在2008年國際金融危機時仍保持逆勢小幅增長態勢。

  新加坡住房制度最大特點是政府強力介入,以分階段梯度目標設計細分房地產市場有效需求。上世紀60年代,新加坡政府提出“居者有其屋”的口號,開始推行組屋制度。組屋是由新加坡建屋發展局承建的樓房,購買面積由家庭人口決定,組屋質量由政府嚴格把關,通過公開市場招標。目前,約80%的新加坡公民住在政府提供的組屋里,組屋價格大約是家庭年收入的4-5倍,五年后可在市場出售,但需按照市場商品房價格征稅,以作為政府補貼的回報。

  在居住需求得到滿足后,新加坡房地產政策目標逐漸轉向改善居民居住質量、鼓勵居民擁有住房產權等方面。新加坡公民還可申請執行共管公寓,其配置與私人公寓幾乎一樣,但價格只有私人公寓的七成,這是為收入超過組屋上限、但還不是富裕階層的“夾心層”建設的保障性住房。和組屋一樣,新的執行共管公寓需公民身份,持有五年后可轉售給新加坡永久居民,10年后自動私有化,可轉售給外國人。近年來,新加坡政府開始著力發展房地產市場,放寬外國人投資和購買房產等限制規定,希望通過房地產業帶動相關產業發展。為實現正常目標,新加坡主要通過中央預算、中央公積金、土地交易限制等措施干預房地產需求與供給。

  為規范住房市場秩序,日本政府先后制定實施《住房金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團法》《城市住房計劃法》等,逐步建立健全保障住房和規范住宅市場法律體系。日本公共住宅采用“以政府為主導、以住宅規劃為目標、以公庫為金融支持、以公團為建設主體”的模式,稱為“公營、公團、公社”三大支柱。一是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個人提供長期低息貸款;二是地方政府在中央政府補貼支持下建設廉租公營住宅;三是中央政府設立“日本住宅公團”,為大城市工薪階層提供住宅及其土地。在日本,60%左右的家庭購房,而40%左右家庭居住在各種形式的租賃房中。在東京等大城市圈,租賃住房比重高達57%以上,自由產權只有40%左右。

  總體來看,在供給側,上述國家通過大力建造保障房、存量住宅更新再生、發展租賃市場等方式,建立多層次住房供應體系。在需求側,對購房者實行差別化限購政策,通過完善的法律制度設計,將住房政策視作國家社會福利體系重要組成部分,實現住房市場“保住防炒”。

(責任編輯:鄒馳)

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