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中資海外購房回暖 全球多個城市房價出現泡沫風險

  今年以來,在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下,中資海外購房一度潮歇;然而,從8月開始,再次潮起。從21世紀經濟報道記者最新采訪了解的情況來看,由于中國買家需求依然強烈,包括地產商、貸款機構、地產中介、律師等多方正努力填補當前資金空缺的商機,積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務,交易正逐漸回暖。(辛靈)

  導讀

  據瑞銀財富管理9月28日發布的2017年瑞銀全球房地產泡沫指數顯示,就全球范圍來看,加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大,其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

  來自四大洲、16個國家的60名房產中介,多個專長于海外投資移民的律師和移民留學中介,幾乎構成了一條完整的海外置業產業鏈,這是21世紀經濟報道記者在9月舉行的一場海外房產峰會上見到的景象。記者在現場遇到了一家特別的公司,這是一家來自澳大利亞的貸款中介機構,主營業務是對接放貸機構和借貸者,這家公司來中國尋找商機,源于澳大利亞當地的一個房產調控政策。

  “自從澳大利亞當地銀行停止對海外買家的貸款業務后,我們在其中發現了填補資金空缺的商機。我們和多家有能力、有產品但缺乏銷售渠道的貸款機構合作,成立了一個中英雙語的團隊接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作,但中國客戶是主要的,因為他們對澳大利亞房產興趣濃厚。我們為海外客戶提供一條龍服務,包括尋找資金、保險和房產管理。”這家公司的海外業務主管對21世紀經濟報道記者透露。

  加拿大、澳大利亞多地出臺政策打擊外來需求

  據悉,自去年上半年起,澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策,海外收入的購房者幾乎無法在當地銀行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資,據了解,上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及,他們無法按時交割,甚至出現了中國買家被迫違約放棄首付的案例。

  “我們有一個客戶受到這個政策的影響,在政策出臺之前,這個客戶順利地在當地銀行獲得了貸款,在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初,客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩,原本有一家銀行已談妥,但對方突然就說不做了,不是收緊貸款條件,而是完全不做了。客戶當時非常著急,但不想失去10%的首付,我們就幫忙介紹了一些貸款中介。”9月13日,中文國際房源平臺居外網中國區業務總監吳光慧對21世紀經濟報道記者表示。

  據了解,在澳大利亞當地銀行停止貸款后,當地非銀行金融機構和外資銀行以及當地一部分開發商,試圖填補資金的空缺。

  以澳大利亞最大公寓開發商Meriton為例,據該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體采訪時稱,截至目前已累計向中國購房者貸出了2億澳元(約合人民幣10.3億元),未來或將進一步增長至4億澳元(約合人民幣20.6億元),“我不想成為一個銀行家,但我不得不做,因為我們的銀行停止貸款了。”他對媒體表示。

  21世紀經濟報道記者向Meriton發送了采訪申請,但該公司以CEO行程緊張為由,拒絕了采訪。根據該公司官網信息顯示,無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者,該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款,最高可達房款的八成,不可展期,不同項目的利息有所不同,一般在4%-6%之間,在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費。

  “確實有當地開發商可以為購房者提供貸款,但形式不同,比如說,我之前一個別墅客戶就是由開發商提供了半年期的無息貸款。”10月11日,上海一家澳大利亞房產中介人士對21世紀經濟報道記者表示,但她補充道,當地開發商大多數還是較為謹慎的。

  除了當地銀行停止貸款之外,澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調了針對海外購房者的印花稅,昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉讓稅,聯邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調控政策。

  除了澳大利亞外,過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大,尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年,大溫哥華地區針對外國購房者推出了15%的轉讓稅,今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區,推出了包括外國購房者15%轉讓稅等系列政策。據渥太華省政府9月公布的數據顯示,政策實施后,外國買家的交易有所下降。

  全球多個城市房價出現泡沫風險

  這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解,即政府希望通過抑制海外需求,來調控過熱的樓市。

  據瑞銀財富管理9月28日發布的2017年瑞銀全球房地產泡沫指數顯示,就全球范圍來看,加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大,其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。在亞太地區,香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允,風險持續下降,而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。

  但報告指出,這些泡沫背后的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市,盡管自2007年以來,實際房價已上漲了30%,但公寓的使用成本(即抵押貸款支付的利息和分期付款)仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況,令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

  報告還指出,在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應,市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值,比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求,只要供應速度快速增長,那么這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出,過去幾年來,這樣的效應還引發了國際需求的激增,尤其是來自中國的需求,使當地市場獲得額外的推動力,還將當地購房者逐漸擠出市場。

  “大背景是全球長期的低利率環境,像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地,出于教育、分散資產配置、移民或居住等需求,我們把這些城市稱為‘超級明星城市’,這些城市對外來投資和移民持開放態度,其房產買家不僅僅是當地收入人群,還吸引了來自全球的需求。過去三年中,這些城市的房價平均漲幅為20%,多倫多、中國香港去年漲了20%,悉尼漲了10%,這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日,瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報道記者電話采訪時表示。

  不僅僅是當地,國內政策也在收緊當中。自去年底國內外匯政策收緊以來,業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示,購匯不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定,人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣,當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著,此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

  “現在好多人打電話來咨詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現象還是存在的,銀行人工柜臺是越來越難了,但據說網銀可行。另外就是灰色渠道(地下錢莊),手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了,我都開始擔心生意做不下去了。不過,八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對21世紀經濟報道記者透露。

  泰國、馬來西亞等東南亞房產走熱

  居外網CEO羅雪欣向21世紀經濟報道記者表示,和去年上半年相比,該平臺上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%,但今年迄今,詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%,美國下降了18.4%,泰國增長了154.9%,馬來西亞增長了132.8%。

  與此同時,中國購房者關注的目的地也發生了變化。2015年和2016年,最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國,而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大,泰國在2015年和2016年排名第六。

  “2012年開始,中國人開始去泰國買房,越來越多,主要還是投資為主,他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資,價格區間為100-500萬泰銖(約合人民幣20-100萬)。不過去年外匯管制收緊后,確實下降了。”泰國芭提雅一家開發商人士對21世紀經濟報道記者表示。

  對于資金問題,該人士透露,中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付,“但收款方不能是開發商。有香港賬戶的人,會從香港賬戶轉賬。”

  “相對于之前的冷門,中國購房者對于東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進,另一方面是這些地方的房價較低,還擁有很多旅游資源。但同時也存在政治、經濟、匯率波動等不確定性因素,預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’,因為那里擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑒于目前的對外投資政策,預計會出現放緩。”胡一帆說。

  在胡一帆看來,鑒于目前的市場情況,投資海外房產,面臨著一些風險,投資者需保持警覺。“基于基本面,也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據,我們制定了這個指數,其中四分之三的城市已處于泡沫或估值過高的狀態,還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢;我們的研究還顯示,就房價收入比而言,在全球九大城市(中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等),一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年,這是第二個風險;第三個風險是情緒的變化;另外來自中國內地的需求由于資本管制政策相對放緩,這對于那些目的地來說,也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。

(責任編輯:平寰)

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