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關于適度調整限價政策的提案

  建議承辦單位:住房與城鄉建設部
 

  房地產行業的行政性調控政策本質上都是為落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,從供給端的限價、限商到需求端的限購、限貸等,每類政策出臺的目的都在于維持房地產市場的長治久安。在供給端的行政性調控政策里面,限價政策屬于前端控銷,也是壓縮市場新房供給量最直接的方式。2016年以來,超50城市出臺了細則不盡一致的限價政策,范圍覆蓋四個一線城市,多數二線城市和部分三四線城市。

  一、限價政策的作用

  限價政策出臺的本質就是政府給予市場更多干預,為項目制定一定的指導價,抑制房價的非理性上漲。限價政策作為地產行業內直接調控供給的政策,對于房地產價格的非理性上漲起到了不可忽視的作用:對于購房者而言,限價政策穩定購房者的預期,保障了行業及社會的穩定;對于開發商而言,限價政策為開發商提供投資標尺,有助于改善投資策略。

  二、限價政策的負面影響

  限價政策對行業的發展具有重要的助推作用,但作為調控供給的最直接方式,其對市場的發展也產生了一定的負面影響,主要包括:

  1、限價政策將直接考驗新房庫存體系。長期來看,若供給端政策沒有放松的跡象的話,開發商提高供給的意愿和能力降低,長此以往,大部分城市庫存量或基本消化完畢,去庫存周期接近尾聲,市場上的供應量將會大概率徹底出清。

  2、限價政策效應傳導至土地市場,反向影響土地成交。限價會影響開發企業對土地投資的預期,疊加融資環境的日益緊縮的影響,開發商的資金鏈承受一定壓力,進而導致限價城市土地成交趨淡,影響市場的新房供給走勢。

  3、一二手房價格倒掛,衍生房屋尋租套利現象。一線城市核心區域限價項目形成眾人爭搶、一房難求的局面,房屋投資投機者擁有巨大的套利空間,而一些真正的剛需購房者利益會在此過程中受損,這于市場發展和穩定購房者情緒均無利好。

  4、限價政策擠壓利潤,或將不利于高品質建筑的推廣。限價政策使得企業的利潤空間鎖定,企業可能會為了節省成本而放松對項目質量的把控,這樣不僅損害消費者的利益,也不利于高品質地產的推廣與發展。

  三、限價政策調整的建議

  目前在一些城市內限價政策的作用已不明顯(部分城市內市場自身已經在進行價格調整),所以我們認為在當前時點,限價政策可以嘗試進行調整,如循序漸進的退出,但是限價政策單一的退出或許并不能實現穩定市場秩序的作用,限價政策可以與其他政策相互協調,共同保障房地產業健康發展。

  1、限價政策循序漸進適度放開

  放開限價政策,企業的項目自主定價權更大,有助于企業發揮主觀能動性,提高企業微觀主體的資源配置效率維護市場的正常秩序。

  因此,我們建議循序漸進適度放開限價政策,考慮到非城市核心區域本身受限價政策影響較小,可以首先放寬非城市核心區域的限價政策。

  2、限價政策退出輔以金融政策的定向寬松

  當前部分房地產項目工程質量欠佳的問題的本質上根源于資金面的壓力,我們認為堅持去杠桿的主基調,金融政策可定向的進行結構性寬松。

  第一、放松二級市場定增、IPO、配股等的限制,方便企業補充供權益資本金。

  第二、增加標準化融資產品品種(如標準化ABS產品),完善資產證券化立法和規則,使房地產企業的商業、辦公等項目產生穩定的現金流。

  第三、對環保、綠色建筑等服務人民美好生活的項目給予一定的金融政策支持和傾斜。環保建筑、綠色建筑等高品質建筑都致力于為人民創造美好生活,但是在這些產業上的金融配套政策尚待完善,給予服務人民美好生活的產業一定的政策支持和傾斜有助于加快實現人民美好生活的實現。

  單一限價的放開或是調整或許在短期內會穩定市場預期,進而提振市場,但對房地產行業的長期穩定發展助益不明顯,所以我們建議循序漸進適度放開限價政策,并輔以定向的結構性金融政策寬松,更好的維護房地產長期發展秩序。
 

  全聯房地產商會

  二〇一八年十二月十七日

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