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尊重市場規律、增加有效供給,推動化解房地產庫存的建議

金融危機之后,我國實行了房地產刺激政策,房地產市場發展迅猛,過度的發展帶動了住房開工、施工面積大幅攀升,導致一些地方特別是三、四線城市的供給出現階段性和結構性過剩。市場上房產庫存長期積壓,勢必會給企業帶來沉重的負擔,也會威脅到經濟、金融和社會的健康、安全與發展。中央經濟工作已把化解房地產庫存作為明年經濟重點工作之一,為深入貫徹中央經濟工作會議精神,經過調查研究,特提出加大改革力度,有效化解房地產庫存的建議。

 

一、對當前房地產庫存的判斷

 

過去十幾年,因為城鎮化的快速發展,房地產市場需求巨大,房地產在經歷了十多年的黃金發展期后,供需正在走向平衡甚至逆轉。現在,隨著城鎮化步伐的放緩以及人口老齡化的到來,部分三、四線城市房地產市場供應已經出現嚴重過剩。2015年房地產市場加速分化,簡言之就是整體平衡、局部過剩,一線城市供小于求,房價持續領漲,部分二線及三四線城市市場恢復緩慢,滯銷嚴重;開發企業之間,利潤率普遍下調,大房企集中度進一步增加;中小房企則紛紛剝離地產業務謀劃轉型。

 

二、房地產市場面臨的問題

 

(一)全國庫存面積仍在不斷加大

 

國家統計局數據顯示,截至11月末,我國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米。此外,今年前11月,我國將新開工房屋140569萬平方米。這意味在庫存高企的情況下,新房仍將源源不斷涌向市場。有專家預測,現房庫存去化周期大概23個月,期房需要4.5年來消化。

 

(二)去庫存難度較大

 

當前市場庫存量最大的問題在于消化慢。我國以前也曾達到過,但當時在政策刺激之下,很快就消化了,但現在有所不同。我國已經基本達到戶均一套房水平,基本的住房需求已經被滿足,住房需求意愿有所降低。因此,政策對于市場的刺激作用較之前趨弱。從市場供應看,一方面庫存不斷加大,另一方面又在不斷增加,去庫存難度仍然較大。以2億平方米左右的商業地產庫存為例,只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量,而這一難度可想而知。

 

(三)企業分化加劇

 

目前全國房地產企業近5萬家,大企業多集中在一線和比較發達的二線城市,中小企業大多在三、四線城市進行開發,購房者購房意愿不斷下降,使其庫存大于一線城市,中小企業面臨資金壓力大,有的面臨生死關頭。

 

(四)建材行業更是出現了全行業過剩情況

 

在房地產行業下滑的影響下,大幅降低了對鋼筋、水泥、玻璃等建材產品的大量積壓。國家統計局數據顯示,201511月末,全國商品房待售面積69637萬平方米。如按每平方米7000元計算,就有4.87萬億元左右的庫存,按每平方米用水泥182.5Kg、用磚120塊、鋼筋42.5Kg框算,即有約1.3億噸水泥,835億塊磚,近3000萬噸鋼筋不能價值實現,形成巨大的產能過剩。

 

三、相關建議

 

如果說2015年自住和改善性需求將是2015年房地產政策重要導向的話,2016年去庫存則為房地產政策的重要導向和內容。2015年中央經濟工作會議提出了五大應對政策,如松綁房地產調控政策,加快農民工市民化,落實戶籍制度改革,建立購租并舉的住房制度,鼓勵投資者購買商品房出租等,目的是激發有效需求。為使房地產市場有效化解庫存工作更深入、更精準進行,供給側改革角度提出如下改革建議:

 

(一)調整或修訂不適宜當前市場現狀的法律條款

 

房地產從2003121文件開始調控,到現在出了近百個文件,應及時梳理一下。明令取消不符合當前市場發展現狀的政策法規,如限購政策、70/90政策等,以利于房地產市場可持續發展。當前,從全國角度看,市場庫存較多,供過于求問題為突出。在供過于求時期繼續執行供不應求時期的政策是不利于市場健康發展的。政府管理部門應對房地產市場進行分類指導,因城施策。對于高庫存的城市應該限制繼續大規模開發,也為降低去庫存壓力,政府應適當取消征收閑置土地占用費和收回土地權的政策,避免商品房開發越多,積壓就越多。因此,建議修改《城市房地產管理法》中第二十六條款中關于:“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權”的條款。建議修改為“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途開發土地。當市場供求關系變化時,允許在符合城市規劃的前提下,通過合法程序變更土地用途。”

 

(二)建議發行專項政府債券,解決政府購買服務中出現的政府購置價格與開發商成本的平衡問題

 

為解決去庫存問題,政府應停止新建保障房、經濟適用房,可以采取政府購買的方式到庫存市場中來解決,不應破壞市場規律,下達指令一定要建多少,建議擴大購房服務范圍。不能這邊去庫存,那邊還是使勁干。但是,地方政府普遍土地財政依賴程度高,財政資金吃緊,購買服務資金是瓶頸,不易公平、公正地解決好政府購置價格與開發商成本的平衡問題。建議在省級政府統籌安排下,允許在庫存較大的城市發行專項政府債券用于購房或租房,并與企業開展競爭性談判,按照政府制定的采購合同標準文本簽訂購買或租賃合同。

 

(三)使用收購不良資產方式

 

建議政府效仿美國在金融危機時采用支持兩房(房利美及房地美)的做法,盤活財政存量資金,統籌使用沉淀的存量財政資金,有效支持經濟增長。建立資產管理公司,收購不良資產,用壞賬銀行的辦法度過過剩危機。房產是資源,過一段時間還是資源,是不會永遠浪費的。

 

(四)積極推行房地產信托

 

房地產信托,就是信托投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目,為委托人獲取一定的收益。推行標準化房地產信托對我國房地產行業的意義重大,可促使房企由重資產向輕資產模式轉變,拓寬房地產企業的經營模式,解決庫存的現實壓力;還可增強和優化房地產資金來源,促進房地產服務業快速發展。建議房地產信托法律障礙,制定促進房地產信托發展的優惠措施。運用信托機制,動員社會資金用于彌補房地產業領域中創新、創業發展的資金缺口。

 

(五)調整未來入市的商品房的供給結構

 

提供市場需求好的產品,化解去庫存有效途徑。應該積極引導、調整未來入市的商品房的供給結構。目前二三線城市庫存量相當驚人,很大一部分原因在于棚戶區改造,導致大量的房屋上市,價格的不平等導致開發商正常的商品房積壓。

 

(六)尊重市場規律,促進企業資金利用率

 

政府監管資金要尊重市場規律,提高企業資金周轉效率,降低制度管理成本。開發商資金的周轉慢也是一種庫存。有些城市為保證農民工工資兌現,實施政府資金監管開發資金,要求企業把資金押在政府監管資金賬戶上,量非常大,有的城市監管一個公司的資金規模就超過幾個億的規模,監管多個公司,資金規模量就大的驚人,相對遲緩了資金的周轉。建議相關管理部門尊重市場規律,促進企業資金利用率,適當、適度、適量進行開發資金監管,促進企業提高資金利用率。為擴大購房者有效需求,要嚴格監管住房公積金的管理力度,防止有的城市政府挪用住房公積金,促進加快公積金的貸款速度,滿足購房者對公積金的需求。

 

(七)積極鼓勵企業轉型

 

從政策上支持企業著重進行供給側改革,鼓勵土地在建項目的改造,提供多樣化產品,如養老地產、物流地產、文化地產、旅游地產等等。特別是當前老齡社會的到來,更宜堅持和加大對提供養老服務供給側改革方向,也是去存量、去庫存的重要途徑,但在供地、環評、社保政策等諸多地方需要政府的配合和政策的支持。

 

(八)建議國家統計局將庫存等信息透明化

 

增加市場供求信息是市場發展的迫切需要。企業最大的問題是進入市場時并不了解市場供求情況。建議城市有一個穩定的供地計劃公告,在供不應求時,促進企業積極增加土地購置,增加市場給;在供過于求時,企業則不再擴大的土地購置規模,避免房地產市場的大起大落。建議國家統計局將各省庫存等供給側統計信息納入月度“房地產開發與銷售情況”與“70個大中城市住宅銷售價格”報表中,并增加蘇州這個大城市及其歷史信息。蘇州是戶籍人口和流動人口均超過600多萬人,在“70個大中城市住宅銷售價格”榜中無名,應是城市統計信息中的重大缺憾。

 

(九)建議將個人所得稅充抵房貸利息

 

最有效去化政策是有限額地進行個人所得稅的減免,在政策條件允許的情況下,用住房個貸利息沖抵個人所得稅。減免稅收促進去化此前曾有過成功案例,上世紀九十年代末上海為了消化庫存宣布購房減免個人所得稅,并增加了“藍印戶口”政策,上海很快扭轉了庫存量太大的現象。另外,在國外,大多數國家征收個稅前都有很多可抵扣項,其中就包括購房貸款利息。

 

(注:此提案由全聯房地產商會撰寫,以全國工商聯全體提案形式提交全國政協十二屆四次會議,作為大會書面發言)

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