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REICO工作室:3季度中國房地產市場報告

摘要:

l  房屋交易繼續回暖,銷售增幅和價格漲幅高于第 2 季度,二手房交易季末增長態勢減弱。

l  房地產投資意愿不高,投資出現近年首次負增長。

l  預計 4 季度房地產市場仍維持調整態勢,市場表現弱于 3 季度。

 

一、形勢分析

 

3季度投資增速出現近年首次負增長

 

2015 1-9 月房地產開發完成投資 7.05 萬億元,同比增長 2.6%,增速連續 18 個月下降,比同期固定資產投資增速低 7.7 個百分點。其中,3 季度房地產開發完成投資 2.66 萬億元,同比增長-0.57%,增速比去年同期增速降低 10.6個百分點, 比上季度增速回落 2.9 個百分點。 3 季度房地產開發投資增速是 1998年以來的首次負增長。

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分類型看,3 季度各種類型開發物業投資增速均為回落。其中,除辦公樓外,房地產開發住宅、商業用房和其他用房投資均為負增長,負增長幅度分別為 0.2%2.94% 3.26%,比上季度增速分別減少 1.3 個、6.7 個和 7 個百分點;辦公樓投資同比增加 6.26%,比上季度增速回落 4.37 個百分點。

 

企業資金壓力仍處于歷史較高水平

 

2015 1-9 月,房地產開發資金來源 12.69 萬億元,同比增長 2.6%,比上半年增幅減少 1.2 個百分點。其中,本年新增房地產開發資金來源增長 0.9%;上年末結余資金增長 7.3%1-9 月份,房地產開發資金來源/房地產開發投資的比值為 1.89,為歷史較低數值,企業資金壓力仍處于歷史較高水平。

 

3 季度,企業資金來源中銷售回款仍保持了較快增加,銀行貸款繼續負增長。其中,國內貸款同比減少 2.5%;個人按揭貸款同比增加 14.7%,增幅比 2季度增加 7.7 個百分點; 定金及預收款同比增加 34.2%, 增幅比 2 季度增加 15.8個百分點。

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3季度房地產開發投資意愿保持低落

 

2015 1-9 月,企業購置土地面積 1.59 億平方米,同比減少 33.8%,與上半年降幅相同。其中,3 季度,房地產企業購置土地面積 0.61 億平方米,同比減少 33.8%,連續 4 個季度降幅在 30%以上。

 

1-9 月,房地產開發房屋新開工面積 11.48 億平方米,同比減少 12.6%,降幅比上月收窄 4.2 個百分點。其中,3 季度,房地產開發房屋新開工面積 4.7 億平方米,同比下降 7.7%,比上季度降幅收窄 6.6 個百分點。受房屋銷售增長的影響,房屋新開工面積降幅連續 2 個季度收窄。

 

總體上,3 季度房屋新開工面積和購置土地面積繼續維持負增長,反映了房地產企業投資意愿延續上半年的低落態勢。

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     3季度商品房屋交易量繼續增加

 

              房地產開發房屋銷售面積在連續 5 個季度負增長后,23 季度連續 2 個季度交易量增加。

 

2015 1-9 月,商品房屋銷售面積 8.3 億平方米,同比增加 7.5%,增幅略高于上月。其中,3 季度房屋銷售面積為 3.26 億平方米,同比增加 13.5%,增幅比 2 季度增加 0.2 個百分點,房屋交易量連續兩個季度增加。

 

分物業類型看,住宅和辦公樓銷售繼續回暖,商業用房銷售負增長。其中,房地產開發住宅銷售面積 2.88 億平方米,同比增加 14.4%,增幅比上季度減少0.4 個百分點;辦公樓銷售面積增加 38.46%,增幅比上季度增加 24 個百分點;商業用房銷售面積增幅為-0.86%,增幅連續 3 個季度下降。

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3季度地價漲幅略有回落

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2015 3 季度, 全國主要城市綜合地價漲幅為 0.9%, 略低于上季度 0.92%的漲幅。分類型看,商服、工業地價漲幅回落,居住用地價格漲幅繼續上升。

 

2 季度,全國主要監測城市商服、工業地價環比增速分別為 0.69%0.67%,分別較上一季度回落 0.250.13 個百分點;居住用地價格漲幅為 1.16%,比上季度漲幅高 0.15 個百分點,連續 2 個季度上升。

 

3季度70大中城市住房價格上漲

 

2015 3 季度, 70 大中城市新建住宅價格環比止跌上漲, 累計上漲 0.15%,二手住宅價格環比累計上漲 0.5%,連續兩個季度上漲,漲幅比上季度增加 0.2個百分點。分月度來看,新建住房價格漲幅逐月增加;二手住房價格 4 月份止跌,6-8 月連續三個月漲幅保持 0.2%9 月份漲幅下降至 0.1%

 

從價格同比變化來看,3 季度,70 大中城市新建住宅和二手住宅價格同比分別下降 4% 3%,降幅均比上季度收窄。

 

2015 3 季度,90 平方米以下、90-144 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅價格環比漲幅分別為 0.25%0.25% 0.2%;同比降幅分別為 4.0%4% 5%90 平方米以下、90-144 平方米和 144 平方米以上二手住宅價格環比漲幅分別為 0.5%0.4% 0.3%,同比降幅分別為 2.5%2.8% 3.4%

 

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二、趨勢分析

 

2015 3 季度房地產市場景氣指數相比 2 季度略有回升,9 月景氣指數為93.4,高于 6 月數值 92.6。總體看,國房景氣指數仍在歷史低位。3 季度,商品房屋銷售面積增幅略有增加,新開工面積降幅收窄,但購置土地面積仍連續4 個季度降幅超過 30%。市場區域分化明顯,一線城市房地產市場回升,二線城市市場企穩,三四線城市市場仍在筑底過程中。房地產開發投資屢創新低,3 季度開發投資出現 1998 年以來的首次負增長,企業投資意愿不高,市場仍以去庫存為主基調。

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經濟下行壓力持續

 

2015 3 季度,國內生產總值 487774 億元,按可比價格計算,同比增長6.9%。分季度看,1 季度同比增長 7.0%2 季度增長 7.0%3 季度增長 6.9%。經濟增速跌破 7%,經濟下行壓力仍持續較大。

 

3 季度, 價格水平低位運行。居民消費價格同比上漲 1.4%, 環比下降 0.4%2 季度工業生產者出廠價格同比下降 4.6%,該指數連續 42 個月下降。

 

居民收入繼續增加但增幅減小。前三季度全國居民人均可支配收入 16367元,同比名義增長 9.2%,扣除價格因素實際增長 7.7%。按常住地分,城鎮居民人均可支配收入 23512元, 同比名義增長 8.4%, 扣除價格因素實際增長6.8%;農村居民人均可支配收入 8297 元,同比名義增長 9.5%,扣除價格因素實際增長 8.1%。全國居民人均可支配收入中位數 14460 元,同比名義增長 10.2%

 

貨幣政策持續放松

 

2014 11 22 日央行開啟降息通道以來,2015 年央行分別于 3 1日、5 11 日、6 28 日、8 26 日、10 24 日連續五次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率、連續五次下調金融機構存款準備金率。其中,10 月末金融機構一年期存款利率降為 1.5%,五年期以上銀行貸款利率降至 4.9%、五年期以上個人公積金貸款利率降至 3.25%的歷史最低水平。

 

2015 3 季度,M2 增速連續三個月保持在 13%以上,是 2014 年下半年以來的高位。貨幣政策持續放松,釋放流動性。

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房地產鼓勵政策相繼出臺

 

繼“3?30”政策后,上海市、河南省、甘肅省、天津市、北京市、安徽省、青海省、浙江省等多個地方在省級層面出臺促進房地產市場平穩健康發展的政策,包括推行棚戶區改造貨幣化安置、發放購房補貼等內容,鼓勵住房消費,促使市場消化庫存。

 

8 27 日,商務部放松“限外令” ,執行了 10 年的購房限外令松綁,明確允許境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人購買符合實際需要的自用、自住商品房。

 

8 31 日,住建部發布《關于調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》 ,公積金二套房貸款最低首付款比例由 30%降低至 20%

 

9 14 日,國務院發布《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》 。其中,房地產開發項目中的保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例維持 20%不變,其他項目由 30%調整為 25%

 

9 30 日,中國人民銀行、證監會為支持合理住房消費,通知:不限購城市首套住房商業貸款首付比例下調至 25%;按照“分類指導,因地施策”的原則各地自主確定轄內首套住房商貸的最低首付款比例。

 

3 季度居民購房意愿下降

 

根據中國人民銀行季度城鎮儲戶調查問卷,2015 3 季度未來三個月打算買房的居民占比下降至 13.8%,比上季度下降 0.9 個百分點;認為房價“高、難以接受”的居民占比則持續下降至 49.7%,比上季度降低了 1.8 個百分點。

 

可以看出,雖然伴隨房價的調整居民對房價水平的認可度有所增加,但居民購房意愿仍在下降。

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預計4季度房地產市場繼續去庫存調整,市場整體表現差于3 季度

 

4 季度,受經濟運行壓力較大、居民購房意愿下降、前期政策效應遞減等因素影響,在現有政策環境下,房地產市場表現弱于 3 季度的可能性很大:

 

第一,房地產市場繼續去庫存調整,房地產投資增速繼續回落。預計房屋銷量增速回落,房屋新開工面積繼續下降,房地產投資增速繼續下降。

 

第二,房價保持基本平穩,一二線城市房價漲幅繼續回落。

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