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2008年房地產市場運行狀況及2009年形勢預測

2008年房地產市場全年維持衰退態勢。此輪房地產市場調整始于2007年第4季度,由珠三角區域逐步向全國范圍蔓延,是各種調控政策作用、經濟周期性下行、房地產市場自身調整和世界金融危機影響的結果。經過1年的調整期,當前房地產市場已經出現供大于求的狀況,70大中城市房價自8月份開始出現環比下跌,其中超過一半的城市房價出現下降。2009年房地產市場發展的不利因素是宏觀經濟仍會繼續下行和部分政策的不利影響,有利因素則是各種優惠措施的出臺,在3季度宏觀經濟出現回暖的預期下,預計下半年房價將會止跌企穩。

一、2008年房地產市場運行狀況

2008年房地產市場運行狀況呈現以下四個特征:

1、房屋交易量持續下降

2008年,商品房銷售面積持續下降,下降幅度逐月增加。1-11月,商品房銷售面積49148.38萬平方米,同比減少18.3%,增幅減少48.8個百分點。其中,現房銷售面積為13716.96萬平方米,同比減少19.4%;期房銷售面積為35431.42萬平方米,同比減少17.9%。商品房銷售面積降幅逐月增加,由1-2月份的4.2%降為1-11月份的18.3%。四十個重點城市中,有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降40%以上,下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。

同時,商品房空置面積較快增加。20085月,商品房空置面積結束自2007年下半年以來的負增長局面,11月底,商品房空置面積為13599.93萬平方米,同比增加15.3%;其中,商品住宅空置面積為同比增加22.9%,增幅比3月底增加33.5個百分點。

2、房地產開發投資意愿下降

受需求市場低迷的影響,房地產開發投資意愿的下降從20082季度就開始顯現,4月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期,6月份起這兩項反映房地產開發投資意愿的指標各月均為同比負增長。20081-10月房地產開發企業購置土地面積為29596.42萬平方米,同比減少5.6%,增幅比去年同期減少22.5個百分點;房地產開發企業完成開發土地面積19343.91萬平方米,同比減少2.5%

2008年,商品房新開工面積增幅出現較大幅度下降,施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。1-11月,商品房新開工面積為84289.51萬平方米,同比增長5.4%,增幅比去年同期減少17.5個百分點;商品房施工面積為254936.14萬平方米,同比增長17.7%,增幅比去年同期減少5.3個百分點;商品房竣工面積為35084.23萬平方米,同比增長6.1%,增幅比去年同期減少2.4個百分點。

3房價出現近10年來首次下降

各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落,8月份70大中城市房價出現近10年來首次下跌,跌幅逐月加大,房價下降城市的數量逐步增多。2008年,70大中城市房屋銷售價格同比上漲6.47%,漲幅比2006年下降1.1個百分點。其中,新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%6.2%。從環比來看,200870大中城市房屋銷售價格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%0.2%90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%12月份,70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現環比下降,有52個城市二手住房價格出現環比下降。

2008年房地產市場衰退程度逐季增加。其中,1季度供給增長增加,需求增長減緩,房價環比漲幅回落,但受翹尾因素影響,房價同比漲幅仍保持較高幅度;2季度開發景氣開始下降,需求繼續下降,房價漲幅繼續下降,部分城市房價出現下跌;3季度購房意愿繼續低迷,開發投資意愿持續降低,房價出現首次下跌;4季度房價下跌幅度繼續加大。1-4各季度70大中城市房價變化分別為環比上漲0.8%、環比上漲0.3%、環比下降0.1%和環比下降1.3%

4、加大住房保障建設

2008年,商品住宅投資中,別墅高檔公寓投資比重下降,經濟適用房投資比重與去年同期基本持平。1-11月,別墅高檔公寓投資額為1720.04億元,在商品住宅投資中的比重為6.5%,下降0.9個百分點;經濟適用房投資額為819.37億元,同比增加18.2%

2008年,除去經濟適用房投資增加外,廉租房建設也大大加快。年初,中央財政安排投入資金68億元,比去年增加17億元。下半年,加快保障性住房建設,成為國務院確定的擴大內需、促進經濟平穩較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中,住房保障建設獲得了一定份額,12月份,國家發展改革委又下達了100億元中央補助投資計劃,用于加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造,以及擴大農村危房改造試點等。

二、2009年房地產市場運行趨勢

1商品房屋空置面積會有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅,按照建設周期推算,2009年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。由于2008年房地產市場成交持續低迷,期房銷售量下降近20%,決定了2009年進入竣工狀態的商品房屋空置面積會有較大幅度增加。空置房屋直接形成房地產市場的當期供給,在空置房屋沒有被很好消化以前,商品房屋新開工意愿將會下降,以減少房地產市場的后期供給,促進市場供求平衡。

2、房地產開發投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現負增長

20082季度房地產開發投資意愿的下降開始顯現,受此影響,2009年房地產開發企業上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投資增幅也會大大下降,如果考慮企業延緩開發建設進度的因素,這部分投資可能會出現負增長。同時,受存貨增加的影響,2009年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降,這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外,受宏觀經濟下行和資金緊張狀況影響,估計上半年企業拿地欲望和開發土地活動均不會增加。因此,2009年房地產開發投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現負增長。

3、房地產開發企業并購重組將會增加

2008,受開發信貸增長下降和需求市場衰退的影響,房地產開發企業60%的資金供給源(國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款)都為負增長,企業資金鏈條日益緊張,部分中小企業將會面臨資金困境,未來企業并購重組將會增加。

42009年房價將會止跌企穩

短期來看,已經頒布的減息、稅費優惠、對開發企業融資等方面的政策支持都有利于房價的穩定,2009年上半年在“保增長”的大調控目標下,仍可能還會有利于房價穩定的政策出臺。從影響房地產市場的長期因素看,第三次“嬰兒潮”出生的大量80后年輕人的結婚需求,將會有利于近幾年住房剛性需求的增加,過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累的基礎,這些因素都會對促進房價的穩定起到積極作用。

當前形勢下,形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經濟的下行、經濟適用房建設力度加大帶來的增加市場供給預期、農村建設用地流轉制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。

在一系列擴大內需保增長的政策作用下,預計20093季度宏觀經濟將出現回暖,同時經濟適用房相關政策、農村建設用地流轉制度相關政策,短期內對房地產市場的影響有限,上述促進房價穩定因素的影響將會大于房價下行因素的影響,預計2009年下半年房價將會止跌企穩。

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