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我國城鎮住房保障范圍和保障方式研究

1、住房保障定義

保障的本質含義是救助,是社會保障體系的一個組成部分。

首先,以基本保障為基礎的社會保障體系決定了我國的住房保障也只能是低水平的基本保障,住房保障是保障 “人人有房住”,而不是保障“人人有住房”。

第二,保障住房的主要形式是廉租房,不能將住房保障泛化為包括中等收入群體的“住房普遍福利”,經濟適用房政策和兩限房政策是在特定階段實行的住房政策,隨著經濟和社會背景的改變,這兩種住房政策應該逐步淡出,而不應該作為住房保障的內容而長期存在。

第三,住房保障應面向城鎮常住人口而不僅僅是戶籍人口。人力資本是城市經濟發展的重要資源,為城市經濟增長做出貢獻的是城鎮常住人口而不僅僅是戶籍人口。由于“二元”制度的存在,農村人口、集體土地、集體土地上的住房與城市戶籍人口、國有土地、國有土地上的住房同時存在于我國城鎮范圍,這決定了城鎮住房保障制度絕不能夠僅僅面對城市戶籍人口和他們所住的房屋。

2、我國可采用家庭可支配收入的30%作為住房可支付性判斷標準

住房可支付性體現住房支出與家庭收入之間的關系。如果一個家庭在支付持續的住房支出后,其收入仍然可以維持其基本生活水平,包括滿足衣、食、行、醫療和教育需要,就可以認為該住房為可支付性住房或該家庭具有住房可支付性。

根據模型計算,現階段我國低收入家庭最大租房或買房的月支出標準為家庭可支配收入的25%。以平均市場房租和平均市場房價作為住房補貼參考標準,采取住房補貼時,住房的保障面積需要與公共住房的建設標準一致。

按照低水平保障原則,公共住房建設標準應采用設計規范內的最低設計標準。

3、初步估算,城鎮住房保障對象范圍大約占城鎮常住家庭總數的5%、并且每年增加40萬戶左右

在城鎮范圍內居住的是城鎮常住人口。按照戶籍劃分,我國城鎮常住人口可分為四類:本地農村戶籍人口、本地非農戶籍人口、外地農村戶籍人口、外地非農戶籍人口。

從戶籍來看,占近30%比例的本地農村戶籍人口,由于擁有自己的宅基地,顯然不應該再在城鎮住房保障體系內考慮。根據住房的具體情況和實際的住房支付能力分析,確定占城鎮總人口70%份額的本地非農戶籍人口、遷移人口中的住房保障對象為:城鎮戶籍人口的最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶中沒有房產需要租賃市場住房的家庭,以及這些家庭每年的新增家庭;“棚戶區”住戶和最低收入戶中有房產但人均住房面積低于10平方米的住戶;5年后仍在城鎮租房住的農民工如果符合城鎮住房保障對象條件,建議考慮進入城鎮住房保障范圍;低收入具有城鎮戶口的遷移人員。

初步估算,城鎮住房保障對象范圍大約占城鎮常住家庭總數的5%、并且每年增加40萬戶左右。

4、城鎮住房保障方式應以“人頭補貼”為主“磚頭補貼”為輔

到目前為止,我國城鎮化和住房市場提供的小面積住房比例相對支付能力不足的住房保障對象比例是足夠的。城中村住房成為很多城市外來人口的廉租房,城鎮住房存量中60平方米以下小戶型住房比例達到40%,其中1居室和2居室比例超過90%;近年城鎮住房增量中的小戶型住房比例也保持相對較高水平。

因此,我國住房保障的核心問題不是小戶型住房存量的不足,而是低收入階層住房支付能力不足的問題。建議城鎮住房保障方式應以“人頭補貼”為主“磚頭補貼”為輔,制定相關政策加速住房存量流轉,充分利用住房過濾發揮存量住房的保障作用。

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