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我國房地產企業開發費用分析

摘要:

本研究在北京、上海、廣州等9個城市房地產開發企業抽樣調查的基礎上,對房地產開發企業的總成本、總費用支出以及總銷售收入的結構及分布進行了實證分析。統計結果顯示,在房地產開發企業的總成本構成中,土地成本所占比例最高,為41.2%;土地成本占直接成本的比例為58.2%。從房地產開發企業的總支出角度分析,開發和銷售環節稅收占到了總支出的19.06%,土地成本占到了總支出的30.36%;開發企業的總支出中流向政府的比例占到總支出的49.42%,即在開發企業的總支出中有接近一半是向政府的支付。在房地產開發企業的總銷售收入中,政府所占份額(稅收和土地出讓金)占到了總銷售收入的37.37%;企業的非土地成本補償所占份額36.49%;企業剩余(總銷售收入減去總成本和稅收)占總銷售收入的26.14%。在總銷售收入的分布中,政府所占比例高出企業剩余大約11個百分點。在總稅收的構成中,開發環節稅收所占比例為11.55%,銷售環節稅收所占比例為88.45%。從稅收小項看,營業稅及地方附加稅所占比例最高,為48.84%,其次是企業所得稅,為24.33%。稅收占開發企業總成本的26.06%,占開發企業總支出的19.06%,占總銷售收入的14.21%。如果將市政工程成本、公共配套設施成本中政府的隱性收入、稅收預繳的利息收入以及各種非稅收費等也算入政府所得份額,那么政府所得份額還會增加。

我們還對這種費用分布狀況對政府、開發企業和房屋購買者以及房地產市場的影響進行了分析,對近期各地政府房地產市場的政策調整進行了評估。房地產開發企業費用支出和銷售收入的這種分布狀況,對開發企業而言,不僅增加了企業的資金負擔,而且將本可以分散的金融風險集中到企業身上,大大增加了企業面臨的金融風險;在可能的情況下,金融風險還會轉移到銀行體系上。對政府而言,雖然可以在房地產開發階段獲得一次性收入,但是卻大大降低了政府可用財力的可持續性。對房屋購買者而言,則增加了購買房屋的支出負擔,相對降低了他們的購買力。從整個房地產市場的角度,這種狀況不僅降低了交易效率,而且當市場風險疊加到金融風險上時,使得整個市場面臨的風險大大增加了。針對當前房地產市場的低迷狀況,中央政府以及各地方政府紛紛出臺了刺激房地產市場的各種政策調整。但是,這種政策調整基本上屬于政策的邊際微調,沒有觸及房地產市場的制度層面。

有鑒于此,進一步的政策建議應該是從房地產市場的制度層面入手,將一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅,延遲到房屋保有環節征收。這樣做,對于政府而言,可以獲得在未來時期內的穩定收入,保證政府可用財力的可持續性;對企業而言,則不僅可以減輕企業在開發階段的資金負擔,而且可以降低企業所面臨的金融風險,分散掉系統性的金融風險;對于房屋購買者而言,可以增加他們的相對購買力,減輕房屋購買者的負擔。從整個房地產市場角度,則可以優化資源配置,提高交易效率,并減輕市場風險和金融風險,從而有利于房地產業的持續、穩定和健康發展。

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